专家：盘活存量优化增量，依然是楼市主线

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　1月19日，专家增量主线国家统计局发布了2025年全年房地产行业运行数据。盘活总体来看，存量市场仍延续回调态势，优化依这既是楼市近年来行业面对供求关系发生重大变化后的必然选择，也是专家增量主线“控制增量”的行业管理新基调下的主动作为。但拉长时间来看，盘活无论是存量新开工还是销售，抑或是优化依价格指数，同比跌幅都比2024年明显收窄，楼市显示经历长达4年多的专家增量主线调整后，行业和市场开始出现企稳迹象。盘活

　　首先看销售。存量2025年，优化依全国新房销售8.81亿平方米，楼市同比下降8.7%；住宅销售7.33亿平方米，同比下降9.2%。去年4月份以来，新房销售呈现调整扩大的态势，但全年保持在个位数跌幅，明显低于2024年全年一直保持两位数的跌幅（2024年为-12.9%）。销售金额方面，2025年新房销售8.39万亿元，同比下降12.6%；住宅销售7.33万亿元，同比下降13.0%。

　　由上可见，新房销售金额降幅明显大于销售面积，开发商整体仍采取“降价促销”的策略，从全年70城新房价格指数同比下跌3%、新房销售简单均价同比下降4.1%可见。不过，新房销售金额跌幅也明显低于2024年（-17.1%）。注意的是，新房销售下滑与当前住房需求出现的新特征有关，即进入存量时代后，部分住房需求（特别是刚需）转向二手住房或租赁市场。

　　根据中指数据，2025年30城二手住房成交套数同比基本持平，二手住房销售占比提升至65%左右，较2024年提升约4个百分点。一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。上海以及笔者所在的珠三角广州、深圳、东莞等城市，去年二手住房销售套数达到近4年来的新高。如果把新房和二手房交易加总，全国楼市交易套数已趋于稳定。

　　其次看开发。下游销售端的调整，必然反映到上游供给端收缩。2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新开工面积约4.30亿平方米，同比下降19.8%。不过，与下游销售端类似，上游新开工的跌幅也明显低于2024年全年23.0%的水平。

　　这也意味着，开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存”。近年来不管是供地还是新开工，调整幅度均大于销售的回调幅度。总之，不管是行业整体都在适应新形势而平衡供求。

　　由此，反映在新房库存——待售面积上，其增幅进一步下降，即在售库存在减少。2025年，全国新房待售面积同比仅增长1.6%，基本停止增长，相比2022年—2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄。新房库存减少既是行业主动“去库存”所为，也是市场自发平衡的结果，有利于从供求关系上稳定市场预期和对未来的信心。

　　再次看价格。商品住房市场能否稳定，价格是关键指标。2025年，全国70城新房和二手住房价格指数同比分别下降3.0%和6.1%，相比2024年的跌幅都明显收窄。由前所述，这是2024年以来“控制增量”政策明确后，新房开发、供给端持续收缩以适配需求的结果，也是新房逐步转向高质量的“好房子”开发和上市，供给端做结构性改革，以牵引需求的反映。

　　2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式，并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发。这可能意味着，新房供给端继续呈现整体紧缩的态势，这对平衡供求和稳定价格很重要。

　　最后看投资端。2025年，全国房地产开发投资下滑17.2%。我们应客观看待这个现象，即城镇化从高速增长期转入平稳运行期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，开发投资有所下滑可能是必然的，但存量盘活为行业打开了另一扇窗。

　　从国际经验来看，美国、英国、德国、日本等发达国家，尽管多数早已过了房屋以增量建设为主导的阶段、城镇化高峰阶段，但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上。究其原因，这些国家房地产服务业的特征很明显，比如存量更新带动市政设施、家具家电和装饰装修，还能带动设计、租赁、搬家、物业等服务业发展；比如，存量物业盘活发展文旅、新式餐饮、公寓和酒店、创意办公、教育培训等新业态，也能带动楼宇经济和就业繁荣。

　　同时，在存量方面，我国30%的存量房楼龄超过20年，按10年一个周期算，2000—2010年是房屋交付的高峰期，未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄。由于设计、建材、功能迭代较快，存量市场积累了巨大的升级需求。近期，“好房子”热销就是很好的案例。2025年，热点城市二手房交易同比大多在增长，其中中低价位、中小户型占比明显提升，这是房价持续调整、购房门槛降低后适配新市民需求的反映，对置换需求带动市场良性循环有极大支撑。未来，“盘活存量+优化增量”双规驱动，夯实房地产行业基本盘，楼市也将进入触底和稳定阶段。

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